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Alexis Cadimar (AC) – Vamos a abordar lo que tiene que ver con la modificación de la ordenanza de la construcción, que ha quedado como en suspenso. Como ex secretario de la IMM, como arquitecto, como hombre que tuvo activa participación en intervenciones importantes en la zona, ¿cómo visualiza usted el desarrollo y el encare que han tenido estas modificaciones?

José Luis Real (JLR) – En principio, una consideración general. Me parece que ha sido un proceso un poco desprolijo en lo que tiene que ver con la propuesta de modificación de la ordenanza. En ese sentido, pienso que es bueno que se dé un tiempo a los efectos de corregir aspectos, que en los hechos algunos se han ido corrigiendo entre lo que fueron las primeras propuestas de modificación y lo que está siendo el último texto enviado por el Ejecutivo a la Junta Departamental para su consideración. Es un poco el ejemplo de ese dispositivo vial en el cruce de Roosevelt y Litman, que se ha ido improvisando sobre la marcha, ensayando y corrigiendo. Algo similar ocurrió con las ordenanzas, un proceso un poco desprolijo, porque al mismo momento que se instrumentaban los talleres territoriales (todo aquello que desde el punto metodológico de la gestión u organización del territorio es necesario hacer y además es hoy una obligación legal de los gobiernos departamentales según la Ley de Ordenamiento Territorial) en un proceso inicial o medio de sus tiempos y se largaron modificaciones de la ordenanza de construcción. Está bien y se debe planificar en materia de territorio y de ambiente, hay que diseñar la ciudad para cortos, medianos y largos plazos. En definitiva, la ordenanza de construcción debe ser la etapa final de este proceso técnico y metodológico, porque es la que habilita a que se construya en determinada densidad y esa densidad va en correspondencia con cantidad de gente sobre determinadas áreas de la ciudad. En función de esa gente es que se tienen que diseñar todas las infraestructuras: red de agua, saneamiento, red vial, etcétera. Maldonado está en proceso de ejecución de la red de saneamiento, que se viene diseñando desde hace muchísimos años. Es más, los proyectos ejecutivos quedaron hechos desde entonces y ahí hubo una instancia de planificación, una lógica de pensar y diseñar la ciudad hacia el futuro. Derivado de eso, las densidades poblacionales que habilitan las construcciones que se permitan hacer a partir de los parámetros de una ordenanza. Aquí se ha confundido, al menos eso he escuchado en los discursos, como que hablar de las ordenanzas es la planificación del territorio y no es así. La planificación del territorio en esta administración tuvo su proceso en el marco de un convenio con el Instituto de Historia, Teoría y Urbanismo de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República. Eso terminó recientemente con la publicación de las recomendaciones de gestión para cada una de las microrregiones del departamento y particularmente de la zona de Maldonado y Punta del Este. A partir de eso, de que estemos convencidos de que lo que allí se delinea está bien, tienen que surgir las ordenanzas de la construcción. Yo recuerdo un contrasentido muy fuerte que va a explicar lo que estoy diciendo: para la zona de Laguna del Diario y Laguna del Sauce se estaba analizando con la Unión Vecinal de Punta Ballena y Laguna del Sauce en el marco de esos talleres territoriales y la IMM lanza una propuesta de modificación de la ordenanza, que si ustedes recuerda implicaba habilitar la construcción de hasta 11 niveles de altura. Parece, sin ser técnico, que aplicando el sentido común no es una tipología edilicia adecuada porque es de la Laguna del Diario al oeste, alejándonos de la península. Yo estaba como asesor de la Unión Vecinal y cayó como una sorpresa muy contrastante entre los vecinos. No daba con nada, con lo que se estaba delineando como intención o diagnosticando como situación deseable a futuro, en el trabajo de ordenamiento del territorio. Entonces, eso ya le quita credibilidad. Por lo menos aparece como algo poco serio o un poco desprolijo. Eso se rebobinó, eso se retiró y en el contexto de trabajo la Unión Vecinal hizo una propuesta de modificación de ordenanza para la zona que tiene valores importantes y puede ser interesante, tomando esa base de suelo de terrenos de una hectárea para arriba. Hay ejemplos válidos de arquitectura y urbanismo allí que han demostrado que tienen un valor en sí mismo e inducen favorablemente todo el entorno de la zona, como es el desarrollo de la Mansa y el complejo Green Park dentro de Solanas, de edificios de baja densidad de ocupación, de 12 metros de altura, que quedan muy bien en el entorno y desalientan a la subdivisión de la tierra. La Unión Vecinal elaboró una ordenanza en ese sentido como contrapropuesta de lo que había hecho el Ejecutivo, pero la respuesta es que no porque toda esa zona está sujeta a lo que pueda pasar con el proyecto de puerto de Piedras del Chileno. Creo que una cosa es absolutamente compatible con la otra,. Pero, bueno, ese tipo de desinteligencias desde el punto de vista técnico no lo puedo considerar como un proceso válido. Por eso me parece que lo mejor que puede ocurrir es dejarlas en suspenso para hace un análisis un poco más profundo y en correspondencia con lo que son pautas de ordenamiento del territorio, en definitiva, con la ordenanza de la construcción.

AC - Había un debate en la zona de Playa Mansa, en el resto había acuerdo político para aprobar la modificación. En la Mansa el intendente dijo que allí no permitirá más altura, porque ya ha sido violentada por grandes estructuras, como Le Jardin y alguna otra. ¿Desde el punto de vista técnico cómo observa esa situación? ¿Cómo deben ser las construcciones?

JLR – Hace bastante tiempo existía una ordenanza de altura para la Rambla Mansa, de la 24 a la 1. Fue un acierto dejarlo sin efecto, cuando se tomó la decisión de hacer un centro lineal que uniera el centro de Maldonado con Punta del Este. Cuando digo centro, son actividades múltiples, no solo residenciales. Y el centro lineal que vinculó a esos dos centros es la avenida Roosevelt, donde se pensó concentrar linealmente toda la actividad comercial y en tanto las plantas bajas de los edificios de la avenida puedan ser comerciales es buena cosa que aparezca la altura. Para que fueran válidas las alturas en Roosevelt (que apenas se eleva un poco en los primeros pisos ya se ve la masa boscosa y en un séptimo u octavo piso hay una buena visión hacia la península y la playa, por encima de los árboles) en ese contexto de planificación en la costa se impidieron las alturas. Para que no impidiera la visión desde los edificios en altura de segunda línea, que son los de Roosevelt. Además, se lograba un perfil un poquito salpicado. En las zonas de mayor concentración de altura, que es en las proximidades de parada 5. Pero después, lo que había quedado de edificación en altura de aquel tiempo que regía la ordenanza de altura generaba un perfil variado, interesante. Y si se observa en altura desde Roosevelt el paisaje hacia la bahía, hay amplios corredores visuales que lo habilitan. En particular, en esos procesos de cambio, a veces quedan terrenos de grandes superficies o terrenos de grandes superficies pegados a edificaciones en alturas hechas en los momentos en que era posible. Eso fue lo que habilitó, en el marco del decreto de tratamiento especial a grandes proyectos, a que se habilitaran edificaciones en altura. Que tampoco violentan, son otros hitos en altura que de alguna manera provocan ese perfil de alturas y bajas. Pero no impiden como barrera visual significativa en las edificaciones de altura de segunda línea de Roosevelt, que deben mantenerse.

AC – El intendente planteaba que generar edificios de altura en primera línea iba a perjudicar a los edificios de segunda y tercera línea, que quedarían con una pantalla. E impediría el desarrollo de otras zonas más atrás.

JLR – Exactamente. Razonando en ese sentido y valorando lo anteriormente dicho, si son terrenos de grandes superficies que están al lado de construcciones en altura… Vamos a un ejemplo: Torre Acuarela es un terreno de gran superficie, desde la Rambla hasta la calle de fondo, pegado al complejo Lincoln Center. Antes se hubiera podido desarrollar un Lincoln Center ahí con varias edificaciones en altura. La ordenanza vigente habilita solo 12 metros y como es rectangular y fino, eso hubiera dado una sucesión de edificios bajos, uno en primera línea y otros bajitos detrás. Unos cuantos, entre siete y nueve edificios, aplicándoles la ordenanza. Eso se hubiera podido hacer. Otra opción, en consideración al entorno y qué conviene más en cuanto a la calidad del producto inmobiliario a construir, era habilitar –analizando en un contexto particular- que todos los metros que se podían desarrollar en la tipología baja se podían concentrar en una altura y ahí salió Acuarela. Lo mismo en Le Jardin. Se daba que frente al predio de Le Jardin, que era una superficie importante, con la Plaza República Argentina y avenidas dobles o anchas en uno y otro sentido y que terminaba en proa hacia la rambla. Si se le hubiera aplicado la ordenanza era un edificio en cuatro plantas y luego varios que se hubieran ido ensanchando en forma de triángulo hacia atrás, y también hubieran dado un complejo edilicio interesante en primera línea pero el resto de relativo o bajo valor. Bueno, analizando el contexto del entorno, todos esos metros se edificaron en altura. Fue un marco especial, que también tuvo otro propósito, que era dar ciertas ventajas comparativas entre lo que se podía hacer y lo que se le dejaba hacer en determinado momento. Tenía la intención clara de la administración de entonces, que era incentivar la inversión en un momento de retracción. Eso se logró, salpicadamente un Le Jardin y una Acuarela que no están distorsionando significativamente el contexto general de ese perfil de la costa. ¿Qué se intentó ahora? Estribando en que están esas dos torres, se intentó nivelar la altura.

AC - ¿De la 16 a la 19, no?

JLR - Me parece un error. Si en ese entorno hay uno o dos espacios de superficie significativa, ¿por qué no analizarlo en un contexto similar a este que yo digo? Y entonces son situaciones puntuales, pero no generalizar. Me parece que hay cierto prurito a analizar en regímenes especiales, o en regímenes de excepcionalidad. La excepción no es un cuco, no es un instrumento prohibido. Es más, es un artículo específico de la Ordenanza General de Construcciones y no se puede aprobar entre gallos y medias noches. Tiene que tener informe técnico favorable, estar apoyado por el Ejecutivo, ser enviado al Legislativo y tener mayorías especiales para su aprobación, que trasciende a las bancadas oficialistas y hay que buscar acuerdos con los partidos de oposición. Si todo esto es un sano proceso, no hay que tener ningún miedo. Vale el argumento técnico y lo demás, la decisión política, lo toma o lo deja. Lo aprueba o lo desaprueba. De manera que ese prurito, el discurso de que no son normas claras… por ahí lo que no es claro es el proceso de aprobación, pero no la norma que establece su rigor técnico y legal para la aprobación. Me manifiesto más a favor de estas consideraciones puntuales que a generalizar para habilitar a alguien que tiene tierra acá y acá, y dejarle hacer una altura. Me parece que el perjuicio en el resultado es mucho mayor en esta segunda forma que en la primera.

AC – Muchos dicen que se quiere disimular una excepción con estas modificaciones, que es el mismo perro con distinto collar. ¿Era conveniente modificar toda la ordenanza cuando por vía de la excepción se podían concretar determinados predios y no dejar escapar las inversiones?

JLR – Yo creo que sí. Como conveniencia técnica, es mejor particularizar esas situaciones que generalizar. Porque a veces no se logra un resultado formal rico en lo que es la arquitectura incorporada sobre un suelo. Lo digo con mucho cuidado: en la medida que las excepciones, que existen en la ordenanza y tienen un proceso que hay que agotar, es una herramienta que me parece válida. Lo que pasa es que hay cierto prurito de la administración actual en utilizar el instrumento de la excepción – tendrán sus motivos- y prefirieron generalizar para habilitar que una o dos situaciones particulares que podrían llegar a darse, queden contenidas en un trámite regular y no en un trámite excepcional. Creo que es más negativo generalizar que analizar las situaciones particularizadas. Creo que si no se quiere habilitar la excepción, podría decirse que en determinadas condiciones de suelo, con ciertas dimensiones de terreno y particularidades del entorno, se podría construir de otra forma. Se torna en artículos precisos de la ordenanza y no hay que ir a una generalización, porque no en todos los terrenos se van a dar las condiciones catastrales y urbanas, que son las cosas que se tuvieron en cuenta para aprobar Le Jardin o Acuarela. La generalización de la altura, le daría un resultado homogéneo a un tramo de la rambla. A mí me gusta más alternar alturas y bajos y seguir generando esos canales, corredores visuales para quienes están en segunda y tercera línea. Creo que se está padeciendo un temor o un cuco, de esa mala palabra que parece ser el proceso legal de la excepcionalidad. Lo que me parece es que han ocurrido algunas distorsiones en el proceso de aprobación, pero ya no es por error de la norma sino por malformación del proceso que se genera para su aprobación.

AC – La zona de Lobos, la de Roosevelt, la zona de La Pastora y la zona comercial entorno al Shopping también se pretendían modificar. Emparejarlas con destino comercial. ¿Cuál es su evaluación?

JLR - La zona del Shopping parece lógico. Cuando se tomó la decisión en los lineamientos de gestión territorial para el área de Maldonado y Punta del Este desde el gobierno nacionalista, ese desarrollo lineal central de Roosevelt con actividad comercial y actividad de vivienda concentrada en altura, aparecieron los desarrollos comerciales de escala. Como el Shopping, que trascendió en profundidad en forma importante y penetró en un área que era residencial. Es lógico, entonces, que ese entorno tome un carácter comercial y se le quite la exclusividad residencial. Hasta su proximidad con Pedragosa Sierra. Ahí claramente hay una necesidad de habilitar edificación concentrada de vivienda en altura y las plantas bajas de la edificación, comercial. En cuanto al área de La Pastora, puede ser. Desde la avenida Chiverta hasta la parada 1 se necesitan 3.000 metros de suelo y de Chiverta hacia Roosevelt se necesitan 4.000 metros de suelo. Creo que lo que estaba planteado era unificar esa superficie, no me parece algo significativo. Me inclino a mantener la mayor dimensión de suelo como condición para edificar en altura, pero no es algo significativo. No estoy de acuerdo en modificar los parámetros de edificación para el fraccionamiento Lobos. Recuerdo que cuando se analizó dar edificación en altura a Roosevelt, decidimos hacerlo en toda la avenida hasta la rambla Lorenzo Batlle Pacheco en la Brava. En aquel entonces el fraccionamiento era una superficie de 32 hectáreas vacía, que no se habilitaba edificación en altura y no tenía el trazado vial aprobado. De manera que su loteo, si se hubiera construido de acuerdo a lo aprobado catastralmente hace unos años- hubiera sido en predios chicos. Es lógico habilitar esta gran superficie, porque ahí estará la mayor dimensión de la infraestructura que lleva una ciudad a partir de las políticas de ordenamiento territorial y urbanización. Había que dimensionar la red viaria, estábamos impidiendo edificar en altura dentro de la península por ese cuello geográfico que significa la Parada 1, por lo tanto había que sacar esa presión de edificación en altura. Pero en Lobos entendimos dos cosas: una, obligar al refraccionamiento y se puso la condición de refraccionar con terrenos de no menos de 7.000 metros cuadrados de superficie. Dos, no se le habilitaba a edificar más de una torre por lote aunque sobrara suelo. Se le puso una condición particularizada a ese fraccionamiento. Esto fue muy discutido desde el punto de vista técnico, con la comisión delegada departamental Sociedad de Arquitectos y también con la oposición política.
Pero tenía todo este justificativo: no era legítimo que la ciudad se siguiera desarrollando y que se mantuvieran 32 hectáreas en engorde por interés de un empresario. Había que forzar a que se edificara. Para eso se creó un instrumento fiscal que fue multiplicar por 15 el impuesto al baldío, por lo que convenía más edificar que pagar altos impuestos por tener espacios vacíos en el centro de la ciudad. Esas son políticas activas para lograr resultados en la gestión urbana. Entonces la otra condición, porque si no le hubiéramos dado una enorme plus valía a ese predio, porque si se le aplicaba cada 4.000 metros hacía terrenos de 8.000 y metía dos torres. Eso es lo que quieren hacer ahora. No es lo mismo la calidad de 32 hectáreas con 17 torres que con 34 torres. Otra vez la aglomeración y la concentración. Por ahí los de primera línea salen como un buen producto desde el punto de vista inmobiliario de alto valor, que también tiene que ver con cuál es la estrategia para público objetivo de Punta del Este. Y se va en correspondencia con lo que pasa desde el punto de vista edilicio. De manera que no estoy de acuerdo con facilitar. Creo que lo que se negó en un principio a aprobar estas condiciones para incorporar, ahora se está queriendo hacer y por mayor transferencia de posibilidades de edificar en ese fraccionamiento. Lo creo de resultado formal negativo, creo que el resultado de duplicar la capacidad de construir por igualar la superficie de tierra al otro lado de Roosevelt, me parece un error aplicar eso al fraccionamiento Lobos. Y me parece un exceso de plus valía que no sé qué sentido tiene.

(transcripción: M.R)